Sai cos’è il pignoramento immobiliare? In questa breve guida di Diritto alla Sintesi rispondiamo direttamente alle 6 domande più frequenti che riceviamo, con soluzioni pratiche e dirette.
1. Cos’è il pignoramento immobiliare e quando inizia?
È l’atto che avvia l’espropriazione forzata di una casa o un terreno per soddisfare un debito. La procedura inizia formalmente con la notifica dell’atto di pignoramento da parte dell’ufficiale giudiziario, consistente in una formale ingiunzione di non disporre del bene (c.d. vincolo di indisponibilità del bene), per cui gli atti di disposizione del debitore sullo stesso diventano inefficaci per il creditore procedente. Dopo la notifica segue la trascrizione nei registri immobiliari l’art. 555 c.p.c.. Da quel momento, il proprietario non può più vendere o disporre del bene in modo efficace contro i creditori.
2. Si può pignorare la prima casa?
Sì, ma con limiti importanti per il fisco. L’Agenzia delle Entrate non può pignorare l’unica casa di proprietà del debitore se vi risiede anagraficamente e non è di lusso (art. 76 del D.P.R. 602/1973). Tuttavia, le banche e i creditori privati (come fornitori o condomini) possono pignorare la prima casa indipendentemente dal valore del debito o dall’uso abitativo.
3. Qual è la soglia minima di debito per il pignoramento?
Per i creditori privati (banche, privati) non esiste una soglia minima di legge: tecnicamente si può pignorare un immobile anche per poche migliaia di euro, sebbene sia sconsigliato per gli alti costi legali. Il giudice può disporre la riduzione del pignoramento ex art. 496 c.p.c. se il valore dei beni pignorati è superiore al debito. Per l’Agenzia delle Entrate, invece, il pignoramento può scattare solo se il debito complessivo supera i 120.000 euro e il valore degli immobili è superiore a 120.000 euro.(Art. 76 D.P.R. 602/1973).
4. Quanto tempo passa dalla notifica alla vendita all’asta?
La procedura è lunga: mediamente dai 2 ai 5 anni. Dopo la notifica, il creditore ha 45 giorni (decorrenti dal perfezionamento della notifica del pignoramento) per presentare l’istanza di vendita (art. 567 c.p.c.). Segue la nomina del custode che ha il compito di conservare, amministrare e gestire la vendita dell’immobile pignorato, agendo come ausiliario del tribunale, nonché dell’esperto (un professionista, di solito un architetto) per le operazioni peritali (verifiche catastali, urbanistiche, la stima) e la fissazione di udienza per l’autorizzazione alla vendita (art. 569 c.p.c.).
5. Cosa succede se l’asta va deserta?
Se nessuno partecipa all’asta, il giudice fissa un nuovo tentativo di vendita, solitamente applicando un ribasso del prezzo base (fino al 25%). Se dopo diversi tentativi il valore dell’immobile scende eccessivamente rispetto al debito (cosiddetta “infruttuosità dell’espropriazione”), il giudice può decidere di estinguere la procedura e restituire il bene al debitore.
6. Come si può bloccare un pignoramento già iniziato?
Esistono tre strade principali: quella rivolta a contestare nel fondamento la procedura ossia nel diritto a procedere o per vizi di forma (l’opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi); la conversione del pignoramento (sostituendo l’immobile con una somma di denaro rateizzabile, da presentare fino a prima dell’ordinanza di vendita); l’accordo transattivo “saldo e stralcio” con il creditore, ossia tentare una di ottenere un’intesa, che rimane la soluzione più efficace per chiudere definitivamente la pendenza ed evitare la svendita all’asta.
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Avv. Marco Mosca
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