Problemi di infiltrazioni d’acqua? In questa breve guida di Diritto alla Sintesi rispondiamo direttamente alle 6 domande più frequenti che riceviamo, con soluzioni pratiche e dirette.
1. Le infiltrazioni d’acqua: chi risponde il proprietario o il condominio?
Il primo passo è capire da dove provengono le infiltrazioni d’acqua. La responsabilità dipende dalla natura della tubazione che ha causato il danno. Se la rottura riguarda una conduttura “verticale” (la colonna portante del palazzo), il responsabile è il Condominio, che deve risarcire il danno in quanto custode dei beni comuni. Se invece la perdita proviene da un tubo “orizzontale” (quelli che portano l’acqua ai singoli rubinetti o elettrodomestici), la colpa ricade sul singolo proprietario dell’appartamento sovrastante. Individuare il punto esatto di rottura è il primo passo legale per indirizzare correttamente la richiesta di risarcimento e non perdere tempo con il destinatario sbagliato.
2. Qual è la prova del danno da infiltrazioni?
In una causa per infiltrazioni, la prova è tutto. Non basta fotografare la macchia di umidità: occorre una perizia tecnica redatta da un geometra o un architetto che certifichi il “nesso di causalità” tra la perdita e il danno visibile. Questo documento serve a quantificare i costi di ripristino (pittura, intonaco, eventuali mobili rovinati) e a stabilire se l’origine del guasto è ancora attiva o è stata riparata. Senza una perizia tecnica professionale, la richiesta di risarcimento rischia di essere respinta perché considerata generica o non provata. In caso di contestazioni, può essere necessario e opportuno un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) in tribunale per cristallizzare le cause del danno prima che le tracce spariscano con l’asciugatura.
3. Come si ottiene il risarcimento da infiltrazioni?
Molti condomini sono coperti da una polizza “globale fabbricati” che include i danni da acqua condotta. Se il danno è condominiale, l’amministratore deve aprire il sinistro presso la compagnia assicurativa. Se il danno è tra privati, una volta stabilita la causa, bisogna indirizzare al proprietario la richiesta di eliminazione delle cause stesse e il risarcimento danni collegati al ripristino delle pareti, soffitti e, eventualmente, degli arredi rovinati dalle perdite di acqua. In caso di difficoltà ad ottenere il risarcimento o se il condominio (o il vicino) resta silente, rivolgiti a un avvocato.
4. Cosa fare se il vicino non mi risarcisce le infiltrazioni d’acqua?
Quando il vicino nega l’accesso al proprio appartamento o rifiuta di riparare il guasto, la legge offre vari strumenti. Si può procedere con un’azione di risarcimento dei danni dinanzi al giudice; in tal caso è preferibile accompagnare la domanda oltre che dalla prova del danno, anche da una perizia di un tecnico di fiducia che certifichi il danno e il nesso causale con le infiltrazioni d’acqua. Si può anche riricorrere a un “Accertamento Tecnico Preventivo” (ATP) in tribunale per far nominare un perito nominato dal giudice che entri anche forzosamente (su autorizzazione del giudice) nell’immobile e stabilisca la verità. Si può, inoltre, agire in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c.
5. Cosa fare se ho urgenza nell’intervento per le riparazioni da infiltrazione d’acqua?
Se le infiltrazione d’acqua rendono inabitabile una stanza, il proprietario può anticipare le spese di riparazione. Se si tratta di parti comuni, il condomino che ha pagato ha diritto al rimborso dal Condominio, a condizione che l’intervento fosse realmente urgente e indifferibile. Se si tratta di parti di proprietà privata il rimborso dovrà essere richiesto al condomino interessato. Quando le infiltrazioni d’acqua sono gravi e la situazione è urgente, si può agire con un ricorso ex art. 700 c.p.c.. Esso permette di ottenere un ordine giudiziale immediato senza attendere i tempi di una causa ordinaria. È necessario però provare la fondatezza del diritto (fumus) e l’imminenza di un danno irreparabile (periculum in mora: es. muffa tossica).
6. Danni da “lastrico solare” e terrazze a uso esclusivo chi paga?
Le infiltrazioni provenienti dal tetto o da una terrazza a uso esclusivo seguono una regola di ripartizione specifica (art. 1126 c.c.). In generale, le spese di riparazione e i danni sottostanti si dividono per un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio (o della parte di esso) a cui il lastrico serve da copertura. Questa regola si applica se il danno deriva da vetustà o mancata manutenzione della struttura, ma cambia se il danno è stato causato da un uso improprio da parte del proprietario della terrazza.
Avv. Marco Mosca
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