Cosa fare quando l’inquilino non paga? In questa breve guida di Diritto alla Sintesi rispondiamo direttamente alle 6 domande più frequenti che riceviamo, con soluzioni pratiche e dirette.
1. Lo sfratto per morosità per mancato pagamento: quando si usa?
Secondo l’art. 5 della Legge 392/1978, per le locazioni abitative il mancato pagamento del canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto, che legittima lo sfratto per morosità. Per quanto riguarda gli oneri accessori (spese condominiali), la morosità presupposto dello sfratto deve superare un importo pari a due mensilità del canone. Una volta superati questi limiti, il locatore può agire immediatamente per via giudiziale tramite l’intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c.
2. È indispensabile inviare una raccomandata prima di andare in tribunale?
Sebbene l’art. 1219 c.c. preveda la costituzione in mora del debitore, nel procedimento di sfratto per morosità non è un prerequisito di procedibilità. Tuttavia, inviare una diffida ad adempiere entro un termine (es. 7 o 15 giorni) è strategicamente utile per tentare un recupero crediti bonario. Se l’inquilino non paga entro il termine assegnato, la diffida servirà in giudizio per dimostrare l’inadempimento colpevole e persistente del conduttore, giustificando la richiesta di condanna alle spese.
3. Se l’inquilino versa solo una parte del debito, lo sfratto si ferma?
No. Ai sensi dell’art. 1455 c.c., l’inadempimento deve essere di “non scarsa importanza”. Il pagamento parziale non elimina la morosità residua. Per impedire la risoluzione del contratto, l’inquilino dovrebbe sanare l’intera morosità, comprensiva di interessi e spese legali, entro l’udienza o entro il termine di grazia eventualmente concesso dal giudice.
4. Cosa accade se l’inquilino si presenta in udienza?
Il conduttore può contestare lo sfratto per morosità (perchè non sussiste, perchè l’immobile locato presenta vizi gravi) o, più frequentemente, richiedere il cosiddetto “termine di grazia”. Se dimostra condizioni di difficoltà economica, il giudice può concedere fino a 90 giorni per saldare tutto il debito. Se il pagamento non avviene integralmente entro tale data, il giudice convalida lo sfratto ed emette il provvedimento di rilascio, rendendo il titolo esecutivo per l’intervento dell’ufficiale giudiziario.
5. Posso cambiare la serratura o staccare le utenze per rientrare in possesso?
Assolutamente no! Tali condotte integrano il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.) e possono portare a una denuncia per violazione di domicilio (art. 614 c.p.). Anche se l’inquilino è moroso, la detenzione dell’immobile è tutelato dalla legge finché non interviene un provvedimento del giudice eseguito forzatamente. Azioni di forza si trasformano regolarmente in pesanti risarcimenti danni a favore dell’inquilino inadempiente.
6. Quanto tempo passa dall’ordinanza all’uscita effettiva dell’inquilino?
Il giudice, nel convalidare lo sfratto per morosità fissa la data entro cui l’immobile deve essere rilasciato (solitamente entro 30 o 60 giorni). Se l’inquilino non collabora, il locatore deve notificare l’atto di precetto (c.d avviso di rilascio o preavviso di sgombero), laddove ha inizio l’esecuzione forzata, necessario per immettere l’intimante nel possesso dell’immobile (in parole semplici: recuperare la disponibilità dell’immobile liberandolo dall’inquilino moroso). I tempi reali dipendono dal carico di lavoro dell’ufficiale giudiziario e dall’eventuale necessità della forza pubblica, oscillando mediamente tra i 6 e i 12 mesi per il rilascio forzato definitivo.
Avv. Marco Mosca
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